Марк Денисов: «Мы имеем дело с полномасштабным кризисом долевого строительства»

Об обманутых дольщиках говорили много и часто. Однако хочется понять: это проблема городская или общекраевая?

Сдается мне, что это проблема федеральная, а то и глобальная. По сути, то, что мы имеем сегодня на рынке жилья России в целом и Красноярского края в частности, — это последствия обвала ипотечного рынка и рынка жилья в США. Эта волна докатилась до нас где-то в середине октября. Сегодня надо понимать, что мы имеем дело с полномасштабным кризисом долевого строительства. Поэтому, я полагаю, сегодня уместнее говорить о пострадавших дольщиках, а не ограничиваться лишь обманутыми.

И все-таки, если говорить не о кризисе в целом, а о его частном случае — собственно пострадавших и обманутых дольщиках, — это скорее проблема Красноярска, чем края, или нет?

Скажем так — эта проблема наиболее остро стоит там, где интенсивно развивался рынок жилищного, и в частности долевого, строительства. Для Красноярского края это в первую очередь проблема краевого центра, потому что именно здесь происходило основное развитие и именно рынок города больше всего пострадал от кризиса.

И каков масштаб этого кризиса?

Это интересный момент. Мне в последнее время пришлось убеждать очень многих чиновников разного уровня в необходимости сделать такую оценку. И сегодня речь идет как минимум о 30 объектах долевого строительства в Красноярске. По данным правоохранительных органов, речь может идти о 38 объектах. По количеству затронутых этой проблемой людей есть разные данные. Некоторые эксперты называют от 10 тыс. до 18 тыс. дольщиков и членов их семей, которые сегодня, продав свои квартиры для обеспечения строительства, оказались без крыши над головой и средств к нормальному существованию. Но, думаю, размах катастрофы еще больше — на сегодняшний день в крае есть данные о 23.000 инвестиционных договоров, причем только 11.000 из них зарегистрированы в Регистрационной палате. Какое количество физических лиц из общего числа инвесторов стали жертвами кризиса — еще предстоит определить. Потом к этой цифре надо добавить членов их семей (в среднем утроить). Думаю, это десятки тысяч жителей краевого центра.

Вы сказали «интересный момент». А в чем его интересность?

В том, что подобных оценок до сих пор не было. Первый кризис долевого строительства был в 1998 году, когда в связи с дефолтом отрасль просто обвалилась. Тогда тоже очень большое количество людей оказалось в такой же ситуации, как сегодняшние дольщики. После того как этот кризис был преодолен, обманы дольщиков стали носить характер частных эпизодов, однако встречались довольно часто. При этом ни реестр обманутых дольщиков, ни перечень недобросовестных застройщиков так и не были составлены.

Сегодняшний кризис отрасли сопоставим с предыдущим по масштабам?

Он превосходит его. Тогда речь шла примерно о 20 недостроенных объектах. Городу тогда удалось справиться с возникшей ситуацией. Однако не до конца — некоторые объекты того периода всплывают и в сегодняшнем кризисе. Вот вам еще одно следствие отсутствия реестров и оценок. Понимаете, в 98-м власть приняла на себя роль регулятора рынка, но потом снова отошла от нее. Не произойди этого, не было бы сегодня такого количества пострадавших.

А кто эти люди? Каков их, скажем, классовый или социальный состав?

Это все работающие люди. Они не выпрашивали у государства муниципальное жилье, они работали, рожали детей, платили налоги. Там есть многодетные матери, афганцы, инвалиды, есть попавшие под сокращение в «КрасЭйр». Они поверили государству, которое в течение трех последних лет непрерывно рассказывало населению, как это правильно и как это нужно — вкладывать свои сбережения в долевое строительство. У нас все выступления представителей власти — от главы государства до районных руководителей — начинались со слова «инвестиции». Т. е. это законопослушные, работоспособные люди, послушавшие государство и проинвестировавшие строительную отрасль. Именно поэтому я категорически против параллелей между нашими дольщиками и вкладчиками «МММ», банком «Чара» и прочими пирамидами, проводимых сегодня некоторыми чиновниками.

А в чем разница?

В том, что в период расцвета разного рода финансовых пирамид государство не призывало людей нести туда свои деньги — просто недосмотрели. Сейчас же были прямые призывы инвестировать в строительство, на федеральном и местном уровнях была запущена масса программ и нацпроектов, связанных с жильем. Этот ажиотаж подстегнул людей нести свои кровно заработанные в строительные компании и банки.

Вот вы говорили о том, что власть в свое время отошла от роли регулятора строительного рынка. И как это сказалось на сегодняшней ситуации?

Самым прямым образом. Понимаете, кризисные тенденции на рынке долевого строительства и строительства в целом стали прослеживаться неангажированными аналитиками еще в июне прошлого года. Уже тогда стало понятно, что рынок жилья в Красноярске стал сплошь спекулятивным. Простой человек, пытающийся улучшить свои жилищные условия, был практически выдавлен с него.

Имеете в виду перекупщиков?

Конечно. В прошлом году рынок заполнился разного рода жилищными маклерами, риелторскими конторами, странными фирмами, аффилированными с банками. Жилье стало не средством улучшения качества жизни обычных людей, а инструментом получения быстрых и высоких доходов. Квартиры скупались целыми подъездами. Эти спекулятивные процессы привели к тому, что средняя цена квадратного метра взлетела до таких высот, что средний человек со средним доходом оказался просто не в состоянии играть на этом рынке. Эти тенденции очень остро обозначились в прошлом году, и стало понятно, что если в этот процесс не вмешаться, он приведет к обрушению всего строительного рынка.

Здесь, я так понимаю, и должна была вмешаться власть, выступив в роли регулятора рынка...

Конечно. Однако никаких шагов по нормализации ситуации предпринято не было. У меня складывается впечатление, что часть лиц, которые должны были заниматься стратегическим планированием отрасли, либо были равнодушны к происходящему, либо заинтересованы в сохранении таких правил игры. По сути, это и привело к тому, что уже в октябре рынок рухнул, и стали появляться первые пострадавшие дольщики.

Т. е. случилось то, что должно было случиться. И как реагировала власть на это?

А по большому счету никак. Самое печальное в том, что упущено время. Прошло три месяца, прежде чем начали предприниматься какие-то шаги. Уже с октября-ноября можно было начинать формировать реестр обманутых дольщиков, список кризисных объектов, вырабатывать по каждому объекту программу выхода из сложившейся ситуации и прочее, прочее, прочее. Однако в это время все, что делали чиновники, в первую очередь городские, так это говорили людям, что они сами доверили деньги проходимцам, и теперь это их проблемы, так что идите в суд и разрешайте свои трудности там, а мы за это ответственности не несем, это не наша компетенция. Когда же люди спрашивали: «А как же разрешения на застройку, землеотводы и прочие решения, которые, по сути, и формируют рынок и за которые вы отвечаете?» — им продолжали говорить: «Идите в суд, у нас нет компетенций решать ваши вопросы».

Ну, отчасти они правы — это ведь действительно личные дела дольщиков, их гражданско-правовые отношения. Разве не так?

И да, и нет. С одной стороны, все верно. Но такой подход имеет право быть, только когда речь идет о разовых, единичных инцидентах. Когда же обман дольщиков приобретает массовый характер, а десятки тысяч человек — это массовый характер, то это уже ситуация кризисная, и здесь власть должна вмешаться, чтобы, проанализировав ситуацию, найти пути выхода из нее. Хочу, чтобы вы поняли, кризисная ситуация, предоставленная сама себе, никогда не разрешится, из нее надо выходить организованно.

Такой подход чиновников свойственен именно сегодняшней ситуации или он был таким же и во внекризисное время?

Он и тогда был таким же. Работа чиновников с октября по середину февраля по обманутым дольщикам велась ни шатко ни валко. По итогу она сводилась к перекладыванию бумажек и перенаправлению разного рода писем в различные инстанции. Даже когда человек получал ответ, он чаще всего выглядел так: «Обратитесь в такую-то инстанцию». Некоторые люди прошли по два-три круга, пока дождались ответа. Просто в период кризиса такая модель становится более явной.

Получается, что власти не смогли отличить частную ситуацию от кризисной и продолжили управлять в том же режиме?

Точно, и даже более того. Почему в эту ситуацию сегодня включились очень многие — и Законодательное собрание, и уполномоченный, и ряд других структур? Да потому, что стало очевидно, что городская власть не желает участвовать в разрешении возникших проблем. Три месяца с начала развития этой ситуации были потрачены впустую, и только после 10 февраля, после ряда пикетов и предпринятых нами действий, город наконец-то признал ситуацию кризисной и пошел на диалог с дольщиками. Но даже этот диалог не есть акт доброй воли — их вынудили. Люди уже просто устали смотреть на происходящее, к тому же ряд недостроенных объектов сегодня просто разворовывается, и дольщики теряют всякую надежду.

Сегодня ситуация начала меняться. Наверняка вскрываются какие-либо теневые стороны рынка. Как и какие?

Основным, что вскрылось, — и это единственный позитивный момент всей этой ситуации — является несовершенство системы развития жилищного комплекса в городе и крае. Стало понятно, насколько безобразно и безответственно он устроен. Сегодня всплыли случаи, когда строительным компаниям выделялись участки под застройку с еще стоящими на них бараками и живущими в них людьми. Причем застройщик должен был снести эти бараки, предварительно расселив их жильцов еще два года назад. Однако этого сделано не было, хотя деньги с людей за будущие квартиры собраны. Власть просто не проконтролировала этот момент. Возникают ситуации, когда на площадках под застройку возникают антенные поля, препятствующие строительству. Кто занимался этими землеотводами? Почему это не было проконтролировано?

Насколько я понимаю, потому, что в условиях рыночной экономики основной регулятор рынка — это сам рынок...

Неправда. Рынок — это тупая бездушная машина, которая подминает людей как паровой каток. По сути же, рыночная экономика, как и любая другая, нужна для того, чтобы обеспечивать хорошие условия жизни и развития простому человеку. И роль государства здесь в том, чтобы дать этому паровому катку выполнить полезную работу, но при этом не дать задавить женщин, детей, стариков. А у нас сегодня в самый разгар кризиса власти предержащие стояли в стороне, говоря о рынке, гражданско-правовых отношениях и пр. Возникает вопрос: а кто тогда управляет городом, кто пускает на этот рынок строительные фирмы? Почему с сегодняшними обвиняемыми в мошенничестве год назад подписывались договоры, заключались сделки, они получали карт-бланш на работу? Почему нельзя заранее проверить эти компании?

Я так понимаю, речь идет о неэффективном администрировании?

Так и есть. Этот термин, кстати, понятен любому европейцу и практически не знаком россиянам. А ведь именно право на качественное администрирование — это то право, к защите которого чаще всего прибегает среднестатистический европеец. У нас же это право не укоренилось еще в сознании ни простых людей, ни чиновников. Нашим чиновникам надо бы помнить, что их работа — это обеспечение высокого уровня жизни обычного человека, которая, кстати, оплачивается из налогов, уплачиваемых этим самым человеком. Сейчас все говорят о том, что надо учиться считать бюджетные деньги. Правильно! Только за цифрами надо еще научиться видеть людей. А мы за понятием экономической рентабельности совершенно забыли о рентабельности социальной.

Так какую же роль в сегодняшней ситуации сыграл финансовый кризис?

Роль детонатора, первой костяшки домино. Он просто подтолкнул существующую систему к обрушению. Пузырь надувался последние два-три года. Основную роль в сегодняшнем кризисе долевого строительства сыграли те правила игры, которые возобладали на этом рынке в последние годы. Говорю прямо: сегодня просто необходимо провести экспертизу на коррупционную долю в цене квадратного метра жилья в Красноярске.

Много ли строительных компаний оказались задействованы в инциденте с пострадавшими дольщиками?

Сегодняшняя ситуация затронула практически все строительные компании. Пока в нормальном положении находятся разве что «Культбытстрой» и еще две-три компании. Остальные строительные фирмы сейчас просто встали, и какое их ждет будущее — большой вопрос. Тот же «Красноярец Плюс» уже не возродится, по нему инициировано арбитражное производство, и, судя по всему, люди вряд ли что-то получат с этих разбирательств, потому что у них лишь третья очередь, а в первой идут банки. Вообще сегодня очень часто банки начали инициировать банкротства строительных компаний. И если свои деньги они хоть как-то вернут, то вот людям, которые в этих банках брали ипотечные кредиты, уже ничего не светит.

А можно понять, кто из тысяч пострадавших дольщиков — жертвы мошенников, а кто — кризиса?

Сейчас, насколько я знаю, такая работа ведется на различных уровнях — и муниципалитетами, и правоохранительными органами, и инициативными группами дольщиков. По своему опыту могу сказать, что доля пострадавших от мошенничества невелика. Например, в доме на Грунтовой, с которого началась моя работа по защите прав дольщиков, из 144 квартир только 11 физических лиц оказались жертвами двойных-тройных продаж. Другой дом — 120 квартир, из которых 18 с криминальной историей. Я полагаю, что и по другим объектам доля пострадавших от мошенничества не превышает 20%. Основная же доля — это именно пострадавшие от кризиса, а в первопричине — от неэффективного администрирования в строительной отрасли.

Как вам кажется, разразившийся кризис сможет что-либо изменить в текущей ситуации с управлением строительной отраслью, как-то изменить систему, чтобы впредь обезопасить и ее, и людей от таких происшествий?

Знаете, беда в том, что из кризиса строительной отрасли 1998 года ни чиновники, управляющие отраслью, ни строители никаких уроков не вынесли. И я не понимаю, почему напичканные аналитиками, финансистами, менеджерами государственные и муниципальные структуры столь необучаемы. У меня есть только один ответ: кому-то это нужно. Кому-то нужен этот бардак в отрасли, бардак на рынке земли и т. д. Я не могу ответить на вопрос «кому?» — это должны делать компетентные органы.

Т. е. лет через десять можно ждать повторения кризисной ситуации?

Да, если не будут вынесены уроки и не будет наведен очень жесткий порядок относительно правил игры на рынке строительства жилья. Сегодня у властей достаточно компетенций для создания как режима благоприятствования развитию порядочных компаний, так и для блокирования входа на рынок непорядочных бизнесменов. Этим просто надо заниматься. Чиновники же еще недавно так бодро рапортовали о своих достижениях в сфере строительства, что потеряли за квадратными метрами простого человека. Эффективность строительной отрасли нужно оценивать не в квадратных метрах построенного жилья, а в количестве людей, улучшивших в результате строительства новых домов свои жилищные условия.